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最近，内环新房静安玺樾二期过会，均价125777元/m²，位于内环内繁华地段，但户型主力在约94-105㎡2-3房，属于内环刚需上车盘。
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静安玺樾也就是大名鼎鼎的洪南山宅，小艾这几天去售楼处先打了样，先说几点感受：
静安玺樾开发商的确是gq（母公司静安gzw），售楼处现场有着浓浓gq风。。。比如图三，小艾去的那天，洗手间连洗手液和擦手纸都没有（纸盒空的），和前期小艾踩的绿城、金茂形成了鲜明对比，仿佛在说，爱买不买
俩小区的地块形状见图二，都是不规则的多边形，都是因为有拆不掉的老破小小区导致地块不规整。两个地块都仿佛是俄罗斯方块中的一片方块
上海静安城市更新投资发展有限公司，母公司的母公司是静安gzw，好消息：静安，坏消息：新静安
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所以开发商定价时一定会把这个因素考虑进去，导致远离高架的户型，单价可能会远高于12.5。
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但由于楼栋前后排列的原因，且楼间距最小只有30米，部分楼栋采光肯定会受影响的。
所以封闭阳台整体来说是不划算的，会平白无故多付出30万，但对外立面的统一性来说，的确有好处。
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相比后期要上的同板块新盘例如雅宾利四期，静安玺樾均价不算高，但却是离南北高架最近的一个。
对噪音的敏感度因人而异，但小艾觉得，以后出手时，买家受众群可能也会因此变窄，买家选择时，还是需要纳入考虑。
户型方面，小户型为主，一期还有部分122、134、165平的3-4房，二期则全部是94-105㎡2-3房，小面积叠加12.5万/㎡均价，
这次实景呈现的部分还有车库，采用贯穿式鱼尾灯坡道和超耐磨地坪，过道全部是精装吊顶，车库大堂采用水磨石、水晶漆、铝饰面、大板砖、立柱石材包边、门禁系统三合一。
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开发商为打消客户疑虑，非常“实诚”地将实体样板间做在了邻近高架的3号楼，想让购房者亲自感受噪音影响程度。
然而实际感受下来，体验感并不好，94平两房样板间，主卧和客厅窗外是一片老小区次卧朝西直面南北高架，开窗的噪音比较大，直击天灵盖。主卧卫生间是暗卫。
从现场来看，项目四周被各大老旧社区包围，走在道路上，映入眼帘的是密密麻麻的晾衣杆，这些住房多建设于上世纪80-90年代，房龄虽长但未达到旧改的程度，
拉低了千万+社区的调性，毕竟现在市面上800万级的新房都开始卷会所泳池了。对于花了1500万以上的大户型购房者，估计会更加介意这一点。
中兴路板块作为上海近年旧改力度最大的板块之一，各路大牌开发商云集，万科、保利、越秀等各路开发商也纷纷在这里拿地。
作为单价12.5万/㎡的高端盘，却做出刚需的产品定位，主打市中心区域的高端刚需，地段较好，但缺点同样突出。只适合预算千万出头、又想买在内环内，为此愿意牺牲部分舒适度的购房者。
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